부동산 경매 유찰 전략을 잘 활용하면 시세보다 훨씬 저렴하게 매입할 수 있습니다. 이 글은 초보자도 따라 할 수 있도록 유찰 구조와 입찰가 계산법을 이모티콘과 함께 가독성 높게 정리했습니다. 😊
📍 부동산 경매 유찰 전략 핵심
대법원 부동산 경매는 보통 1회 유찰 시 최저입찰가가 약 20% 하락합니다.
2회 유찰 시 다시 20% 하락하여 감정가 대비 약 64% 수준이 되는 게 일반적입니다. (물건·법원·공매(온비드) 등은 규칙이 다를 수 있어 반드시 공고문을 확인하세요.)
한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 공공자산 공매 플랫폼인 온비드(ONBID)
| 유찰 횟수 | 최저입찰가(예: 감정가 100 기준) | 비고 |
|---|---|---|
| 0회 | 100 | 최초 최저가 |
| 1회 | 80 | 약 20% 하락 |
| 2회 | 64 | 추가 하락(물건별 상이 가능) |
👉 실전에서는 2회 유찰 이후부터 시세 대비 매입 메리트가 커지는 경우가 많습니다.
🧭 부동산 경매 유찰 전략 활용 방법
1) 권리분석 & 현장조사
- 등기부등본 확인 → 말소기준권리와 인수되는 권리 여부 점검
- 현장 방문 → 건물 상태, 점유자, 주변 시세, 관리비 체납 여부 확인
- 낙찰 후 명도(인도명령) 필요성 및 비용·기간 검토
2) 시세 비교로 진입 타이밍 잡기
- 시세 대비 최저입찰가가 70% 이하로 떨어질 때부터 적극 검토
- 유찰이 많은 물건은 하자·입지 이슈 가능성 → 반드시 현장 검증
3) 경쟁률 파악
- 법원 경매정보에서 과거 입찰자 수·낙찰가율 확인
- 인기 지역은 1회 유찰만으로도 입찰자 몰림 주의
4) 목표 수익률을 먼저 정하고 역산
- 일반적으로 시세의 70~80%에서 낙찰받으면 보수적으로 안전
- 명도·수리·취득세 등 총비용을 모두 반영해 실제 수익률 확인
💸 싸게 낙찰받는 입찰가 계산법
1) 4단계로 빠르게 계산
- 시세 파악 (실거래가+인근 매물)
- 목표 매입률 설정 (예: 시세의 75%)
- 부대비용 합계 (명도·수리·취득세·중개·금융비용)
- 입찰가 산출 → 아래 공식으로 계산
입찰가 = (시세 × 목표 매입률) − 예상 부대비용예시:
- 시세: 300,000,000원 (3억)
- 목표 매입률: 75% (0.75)
- 예상 부대비용: 20,000,000원 (2천만)
👉 입찰가 = 300,000,000 × 0.75 − 20,000,000 = 205,000,000원 (즉, 2억 500만 원 이하로 써야 목표 수익을 지킬 수 있음)
2) 최저입찰가(유찰 반영)와 함께 체크
감정가가 3억이고 2회 유찰로 최저입찰가가 약 1억 9,200만(감정가의 64%)이라면, 위 목표 입찰가 2억 500만과 비교해 최저가 < 목표가 → 입찰 메리트 큼.
반대로 최저가 > 목표가이면 추가 유찰 대기 또는 물건 교체 검토.
3) 체크리스트
- □ 시세 재확인(실거래가/인근매물) / □ 공고문·현황조사서 검토
- □ 말소기준권리·임차인 보증금 인수 여부 / □ 체납관리비
- □ 명도 가능성·기간·비용 / □ 수리 범위·견적
- □ 대출 가능 금액·금리 / □ 목표 수익률 충족 여부
⚠️ 주의할 점
- 무작정 유찰만 기다리다 인기 물건을 놓칠 수 있음
- 너무 낮은 낙찰가에는 숨은 리스크(하자·점유·입지)가 숨어 있을 수 있음
- 명도가 가장 큰 변수 → 협상/강제집행 비용·기간 반영 필수
- 공매(온비드)는 법원경매와 규칙이 다를 수 있음 → 별도 확인
❓ 자주 묻는 질문(FAQ)
유찰은 보통 몇 %씩 떨어지나요?
법원 부동산 경매는 통상 1회 유찰 시 약 20% 하락합니다. 이후에도 추가 유찰 시 하락하지만, 물건·법원·공매 여부에 따라 규칙이 달라질 수 있으니 공고문을 꼭 확인하세요.
입찰가 계산에서 반드시 빼야 할 비용은?
명도비용, 수리·리모델링, 취득세, 중개보수, 금융비용은 필수 반영 항목입니다. 이들을 제외하고 쓰면 목표 수익률이 무너질 수 있습니다.
언제 입찰하는 게 가장 유리할까요?
일반적으로 2회 유찰 이후가 시세 대비 메리트가 커지는 구간입니다. 다만 인기 아파트 등은 1회 유찰만으로도 경쟁이 치열해질 수 있습니다.
✅ 결론
유찰은 가격 메리트를 만드는 도구, 입찰가는 계산의 기술입니다. 위 공식을 그대로 적용해 부동산 경매 유찰 전략으로 목표 수익률을 지키는 범위에서만 입찰하세요. 📉💸